(044) 501-12-28

Украина, 01033,
г. Киев, ул. Паньковская, 20, оф.1
info@wconsulting.com.ua

Д.Ю. Консалтинг

На главную Статьи и публикации Методология и проблематика оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Методология и проблематика оценки земель сельскохозяйственного назначения.

Методология и проблематика
оценки земель сельскохозяйственного назначения.

1.Необходимость принятие дополнительных понятий и определений на законодательно-нормативном уровне.
Отсутствие  нормативных документов, которые позволяют прозрачно,  понятно и корректно выполнять оценки для совершения гражданско-правовых сделок по   с/х имуществу, в т.ч. земли заставили нас обратиться к международным стандартам оценки.

Имеются два перевода Международніх стандартов оценки (далее МСО), доступных всем участникам земельных отношений -российский  -7 издание 2005г и украинский-8-е издание  2008. К сожалению,  в украинской версии уделено мало внимания разделу оценки имущества с/х назначения, тогда как в российской  этому посвящен целый раздел МР 10, где приводятся основные  дефиниции и принципы оценки с/х имущества, в.т.ч. и земель с/х назначения, приводится взаимосвязь со стандатрами финансовой отчетности, дается классификация с/х активов.  Кроме того, региональные отделения Российского общества оценщиков  решениями региональных Правлений дополнительно утвердили толкования применения МСО 2007 МР 10 «Оценка сельскохозяйственного имущества».

Стандарты Американского общества сельскохозяйственных управляющих и сельских оценщиков созвучны  с Европейскими стандартами в плане ценообразующих параметров, анализа региона и рынков, тенденции развития в сельском хозяйстве и „смежных” отраслях,  структуры отчета.

  1. Подход к оценке.

Сельскохозяйственные земли являются специфическим типом недвижимости, необходимыми понятиями о котором обязаны оперировать оценщики. Оценщик должен обладать прочными  знаниями, и пониманиями физических и экономических элементов, влияющих на производительную способность с/х земель и стоимость выращиваемой на них продукции, особенностей развития отрасли, объективно отражать стоимость земельных участков, зависящих от общей ситуации  в экономике государства и отрасли АПК,  рассматривать объективные ценообразующие факторы.

Основной ценностью земель для ведения товарного с/х производства являются плодородие почвы и климатические условия. Почва в сельскохозяйственных угодьях является главным фактором производства, обеспечивающим выращивание определенное количество конкретной продукции.

Плодородие почвы зависит от  механического состава, количества зольных элементов питания, кислотности среды, количества гумуса, уровня залегания грунтовх вод (для многолетних насаждений), солнечной инсаляции.

Природно - климатические условия, определяющие тип и основные направления ведения с/х производства, которые характеризуются температурно- влажностными показателями и определяют выбор наилучших и наиболее доходных для данной местности культур. Растения не смогут  усваивать питательные вещества и полноценно развиваться в непригодной для них среде.

Эти факторы определяют тип землепользования, направление ведения с/х производства (мясо-молочное, зерновое, овощеводческое, смешенное и т.д.) и основные формы организации (крупное, фермерское, личное и т.д.), а также структуру посевных площадей и преобладающие системы севооборотов. Также учитывается уклон поверхности,  форма участка, удаленность от рынков сбыта продукции. Важнейшим условием для определения стоимости с/х имущества является использование официальных данных об агрохимических, и агроклиматических ресурсах.

Стоимость с/х земель не в коей мере не должна определяться по альтернативному использованию, если отсутствуют нормативные документы, дающие разрешение на иной вид использования. Это регламентируется нормативно-законодательными документами Украины, направленными на сохранение с/х земель (контроль за целевым использованием земель),  подтверждается политикой многих стран, датирующих производителей сельхозпродукции.

3.Заказчик оценки и объект оценки. В соответствие с законом  Украины «Об оценке земель», заказчиком оценки могут выступать заинтересованные лица, которым является и арендатор. В соответствие с законом «Об оценке имущества», заказчиком может выступать только собственник, либо уполномоченное лицо. В соответствие с законом Украины «Об оценке земель», «земельный участок – часть земной  поверхности  с  установлеными  границами,   конкретным местом расположения,  с определенными относительно его правами». В соответствие с Земельным Кодексом»,  «Объект оценки- земельные  участки или их части,..  совокупность  земельних  участков   и  прав  на  них,  в тому числе  земельные участки (паи). Право собственности возникает после  регистрации в законодательном порядке Госакта. П.17 переходных положений .Земельного Кодекса гласит: «Сертификат на право на земельный участок  (пай),  полученный гражданами,   признается    правоустанавливающим   документом  при реализации ими права требования на отведение земельного участка  (пая) в натуре (на местности) в соответствие с законодательством». То есть, оценить виртуальный земельный участок гражданину, имеющему на руках сертификат невозможно.

В зависимости от того, кто является заказчиком оценки: собственник земельного участка  с площадью в размере пая в соответствие с Госактом, каких в Украине миллионы, доверенное лицо от имени н-ного количества собственников учаськов в размере пая или потенциальный покупатель (в наиболее вероятном случае-арендатор, предоставивший пачку договоров аренды и заказавший оценку стоимости массива), меняется объект оценки и, как следствие, стоимость единицы площади, которая  будет существенно отличаться в связи с различными значениями ЧОД и рисками для этих субъектов.

При оценке отдельного участка в размере пая некорректно  использовать принципы оценки, применяемые для оценки земельного массива оптимальных размеров для производства товарной продукции в соответствие с научно обоснованным севооборотом и эффективным использованием с/х техники.

Покупатель оптимального массива-заказчик,  должен сформировавть массив с площадью не более 100га (законодательное ограничение) с пакетом ГосАктов  и после нотариальной сделки, пройти процедуру изготовления тех.документации ( с проверкой обменного файла новой формы), обмена Актов на свое имя и регистрации, без которой использование земель законодательно недопустимо, что требует определенных затрат. Эти затраты необходимо учесть при оценке массива, если заказчиком оценки выступает потенциальный покупатель (арендатор). Поскольку размер пая в Сакском районе –от 1,99 до 28,3 га, затраты на транзакции будут существенно отличаться. (затраты на 50 транзакций или на 3 для формирования законодательно разрешенного размера).

4. Вид стоимости. Общие понятия и принципы оценки. Определение вида стоимости не является проблемой, в соответствие с МСО. Получение рыночной или отличной от рыночной стоимости, (например  при существующем использовании) –это оговаривается в договоре на оценку.  Там, где оценщик получил конкретное задание не учитывать варианты использования, отличные от текущего сельскохозяйственного, оценщик не обязан будет показывать рыночную стоимость.

В  МСО предусмотрено, что на рынках, характеризующихся  чрезвычайной неустойчивостью или значительным неравновесием между спросом и предложением, НЭИспользованием имущества может быть его СОХРАНЕНИЕ  для будущего использования. Там, где использование земли  и зонирование находятся в стадии изменения, НЭИ может быть промежуточным использованием (т.е. наиболее вероятным, в качестве которого выступает существующее использование в соответствие с Проектом научно-обоснованного севооборота или принятое оценщиком, как наиболее вероятное). В Договоре на проведение оценки необходимо предусматривать вид стоимости: оценка в использовании или оценка в обмене.

Необходимо указать в договоре период расчета ЧОД –с 1 января по 31 декабря или с 1 октября по 30 сентября.

ФАКТОРЫ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ

При оценке с/х земель необходимо учитывать:

1). В регионах, где почвы существенно разнородны, предлагаем учитывать Ресурс плодородия почв  на конкретном оцениваемом участке или массиве, в соответствие с классификатором пригодности почв, а не среднюю  урожайность по району, которая больше характеризуется условиями хозяйствования. Урожайность  в хозяйствах Саксого района значительно отличается в зависимости от месторасположения земель и землепользователей.  Так, в Саксом районе присутствует более 20 агропроизводственных групп почв, часть из которых неприродна для выращивания с/х продукции.  Информацию о Ресурсе плодородия  мы получаем от Республиканского государственного проектно-технологического центра охраны плодородия грунтов и качества продукции: с указанием состава по элементам питания, количеству гумуса, уровня рН, потребности в гипсовании. Динамика плодородия почв на полях Сакского района показывает существенное истощение почв, истончение гумусового слоя. Арендаторы, работающие по «коротким» договорам аренды не заботились о сохранении и восстановлении плодородия почв, т.к. качественные и количественные характеристики почв не прописывались в договорах аренды.

Ресурс плодородия на конкретном участке, определяемый по агрохиманализам,  не следует путать с нормативной урожайностью для каждой агрогруппы почв, определенной в Украине по экономической оценке 1988г.

При оценке земель для выращивания садов необходимо учитывать данные по   глубине залегания грунтовых вод, близкое расположение которых не позволит выращивать многолетние насаждения. Данные об уровне залегания грунтовых вод получены нами из Сакского Управления оросительных систем Министерства Крымводхоза. Эта информация особенно необходима при оценке участков, прилегающих к оросительным каналам.

В районах значительной ветровой нагрузки необходим учет данных о наличии лесозащитных полос.

При наличии уклона от 3 до 7% необходимо учесть, что площадь под пропашными культурами не должна занимать  более 50%.
2). Наличие  поблизости предприятий, использующих с/ продукцию (ферм по выращиванию птицы, скота), которое определит специализацию севооборотов (кормовые, зерновые либо смешанная группа).

3) Наличие или отсутствие воды для орошения, наличие и адекватность средств, требуемых для обеспечения, хранения, переработки и транспортировки продукции.

4). Наличие Проектов рационально- обоснованных севооборотов. Законодательно-нормативными документами предусмотрено выполнение проектов научно-обоснованных севооборотов для землепользователей  с площадью более 100га – до января 2012г, и остальных- до 2015г., что позволит препятствовать истощению земель, происходящему в результате отсутствия контроля за составом и качеством переданных в аренду земель. Наличие проекта научно-обоснованного севооборота должно быть использовано при оценке. При его отсутствии оценщик сам моделирует севооборот исходя из типичного набора районированных  культур, характерных для конкретных условий хозяйствования, определенных районированием, в соответствие с Постановлением КМУ № 164 от 11.02.2010г. Источник информации для набора сельхозкультур: «Классификация с/х земель как научные условия их экологобезопасного использования». Авторы: Добряк Д.С., Канаш О.П.,Бабминдра Д.И., Разумный, И.А).

5). Наличие земельных улучшений, участвующих в организации работ по производству товарной с/х продукции в части  внесения их вклада  в  полную стоимость с/х недвижимости. Их стоимость рассчитывается как стоимость в использовании (без учета принципа НЭИ) и ее не следует понимать как показатель индивидуальной стоимости улучшений как отдельных активов.

6). Наличие Земельных ухудшений, которые фактически могут находиться на с/х землях. Их наличие обусловлено перестройкой и экономическим кризисом. Земельные улучшения с/х назначения, многолетние насаждения уничтожались, в результате чего на с/х землях находятся останки строений и заглубленные огрызки ж/б кола на местах выращивания виноградников. Их ликвидация требует определенных затрат, что сказывается на стоимости земель, имеющих подобные «ухудшения» по сравнению с прилегающими землями без названных остатков строений и материалов.

7). Тенденция развития отрасли, определяется на основании данных ЦСУ. Мы использовали данные Главного Управления  Статистики в Автономной  Республике  Крым «Статистическое обозрение Симферополь».
МЕТОДОЛОГИЯ.

В связи  с мораторием на отчуждение земель для ведения товарного с/х производства рынок названных земель отсутствует и с отменой моратория сформируется не сразу. Поэтому выполнять оценку сравнительным (рыночным ) подходом не представляется возможным.  Затратный подход может использоваться при наличии земельных улучшений, в т.ч. «биологических активов» или земельных «ухудшений», ликвидация которых определяется затратным подходом. Расчет стоимости  с/х имущества, в т.ч. земель  в период отсутствия стабильности и прозрачного рынка считаем корректным  выполнять методом прямой  капитализации, на основе доходности в соответствие с п.15 нац.Стандарта №2. Расчет устойчивого дохода должен основываться на характере и динамике урожайности, а также циклах на конкретном рынке.

Выбор метода капитализации.

1.Расчет стоимости угодий. Научно-обоснованный севооборот предполагает многолетнее использование земель с чередованием с/х культур, что сопровождается  непостоянством получения  денежных потоков во времени и предполагает использование метода дисконтирования денежных потоков. При нестабильности экономической ситуации невозможно корректно  просчитать денежные потоки по годам, также невозможно спрогнозировать природно-климатические и законодательные риски. Мы предлагаем на начальном этапе рыночных отношений использовать метод прямой капитализации. Весь оцениваемый земельный массив условно «разбивается» на количество лет севооборота и стоимость каждого «участка» просчитывается для конкретной культуры (в соответствие проектом обоснованного севооборота)  с учетом присущих этой культуре рисков (разница - в рисках только по климатическим условиям).

РАСЧЕТ ДОХОДА

Доход от выращивания пшеницы рассчитываем исходя из Ресурса плодородия, который определен лабораторией (В Крыму это Республиканский государственный проектно-технологический центр охраны плодородия грунтов и качества продукции). Объем зерновых корректируем на потери при сборке, первичной подработке-сушке и чистке (всего до 15% от вала), с дифференциацией пшеницы по классам. Перевод урожайности пшеницы в урожайность иных культур производился в соответствие  с данными «Оценки с/х земель:Учебное пособие для Вузов по специальности «Землеустройство» Авторы: Сергеев, Н.А., Новиков А.А., Медведева О.Е. и др., 2004г., Новочеркасск.

Доход от реализации с/х продукции рассчитывается на основании закупочных цен в период массовой реализации урожая  по каждой культуре при достижении фазы созревания за период аткивной вегитации, предусмотренной характеристиками сортов и климатическими условиями региона возделывания. Закупочные цены дифференцируются в зависимости от покупателя: Госзаказ, хлебоприемный пункт или «продажа с поля».

Годовой Доход от животноводческой деятельности рассчитывается исходя из цен реализации товаропроизводителя.  
Необходимо четко понимать, когда выращенная с/х продукция переходит из категории «недвижимого имущества» в категорию «товаров в обороте». Для расчета размера выручки рекомендуется использовать цены реализации с/х продукции «на месте» или, если обычаем делового оборота является доставка до ближайшей точки перевалки (элеватор или ХПП), то в точке перевалки в период сбора урожая при наличии транспортного оборудования у землепользователя или за вычетом логистических затрат по доставке  при отсутствии транспорта.

Расчет затрат

Затраты на выращивание с/х культур (прямые и  непрямые) рассчитываются на основании технологических карт и рыночных данных по стоимости на  приобретаемые материалы и услуги (Семена, подкормка, ГСМ, гербициды и пестициды, зарплата с начислениями, амортизация техники или услуги сторонних организаций, плата за землю, налоги и обязательные платежи). Расчет затрат производится учетом  объекта оценки (земельного участка в размере пая или массива), типа собственника (для сельхозпроизводителей - юр.лиц  плата за землю входит в состав фиксированного сельхозналога).  Расчет стоимости земель, которые являются залежами, должен корректироваться на коэффициент  условий обработки почв. Затраты по обслуживанию банковских кредитов принимаются с учетом даты оценки.

Прибыль предпринимателя учитывается в составе затрат на основании данных ЦСУ по рентабельности в отрасли.

Риски

1. Безрисковая ставка - святое. Принята с учетом даты оценки.
2. Экономические риски - максимальные 5%.
3.Риски на климатические условия:
3.1. Риски Недополучение урожая из-за несоответствия климатических условий потребностям растений. Характеризуется Гидротермическим коэффициентом,  отражающим потребность в обеспечении растений влагой и теплом в соответствие с  фазами развития. Информация  по температурно-влажностному режиму  берется из Агроклиматических справочников Гос гидрометеорологии, имеющихся в  каждой области, в которых приводятся данные по каждой метеостанции. В Крыму это Кримський ЦГМ – центр гидрометеорологии.  Для поливных земель- это дополнительно риски несвоевременной подачи воды их Каховского водохранилища в Северо-Крымский  канал.
3.2. Риски Неполучение урожая - Риски на форсмажорный фактор. В районных  администрациях имеются данные размерах посевных площадей по годам в разрезе культур (зерновые, кормовые, технические, многолетние), о форс-мажорных ситуациях с конкретной информацией о суммах  убытков, нанесенных заморозками, ветровыми бурями и т.д.  Каждому фактору форс-мажорных ситуаций присвоены коды. (см. табл). По каждому фактору приводятся размеры ущербов в денежном выражении, в т.ч на 1га.

Вымерзание, заморозки
код ЧС 20224

Засуха   код ЧС 20213

Сильный дождь, ливни, град
код ЧС 20204, 20211, 20212

Пыльные бури
код ЧС 20232

Зерновые (озимые)

М/летние

Зерновые

Всего

в т.ч.  подсолнечник

Всего

Просчитать риски на основании этих данных не представляется проблемой.

4.Риски ликвидности на «Форму собственности».

Нами проанализирована деятельность предприятий в Сакском районе с разной формой собственности с выявлением доли каждой  составляющей прямых и непрямых затрат, величины себестоимости на 1га и тонну продукции. Информационная база для анализа собиралась в управлении с/х Сакского района, райгосадминистрации, в с/х предприятиях и  фермерских хозяйствах, у частных предпринимателей на протяжении нескольких лет.

Анализировались:

1.Государственные предприятия;
2.Акционерные (ОАО)  с долей гос.собственности;
3. Коллективные  -ООО,ЗАО;
4.Фермерские хозяйства;
5.Личные крестьянские хозяйства и деятельность собственников участков в размере пая.
Выявлена необходимость учета рисков в зависимости от формы собственности.
Наименьшие риски присущи для земель фермеров - достаточно большие  площади, один собственник. Затем идут земли коллективных предприятий-ООО, ЗАО,  затем-частных сельхоз. предпринимателей, потом земли ЛКХ и собственников в размере пая. Последним присущ риск недополучения урожая от несвоевременного посева и  уборки урожая, (отсутствие собственной посевной и уборочной техники, токов для подработки зерновых).
Затем идут земли коллективной собственности с долей государственного имущества (ОАО). Наибольшие риски присущи для земель государственной формы собственности.

5. Юридические Риски
5.1.–Риски по качеству правоустанавливающих документов для физ.лиц. Опыт работы показал, что на руках у многих людей имеются сертификаты либо акты старого образца, которые выданы без изготовления обменного файла, не всем участкам присвоены кадастровые номера, то есть, существует проблема по формированию предпродажного пакета документов. Изготовление новой тех.документации связано с потерями времени и средств. Поэтому считаем необходимым делать корректировку на юридические риски по причине несоответствия правоустанавливающих документов  для физ.лиц нормативным требованиям.
5.2.- Риски на отсутствие ГосАктов на земли государственной формы  собственности осложняет процедуру получения ГосАкта покупателю, ставшему победителем на аукционе по продаже государственных (либо коммунальных после разграничения) земель.

6. Риски управления или менеджмента. Как обычно, зависят от сложности объекта оценки: в составе только земля, или имеются земельные улучшения; оцениваются отдельные участки или массивы и т.д.

Ставка капитализации, рассчитанная кумулятивным методом, может колебаться в больших диапазонах  от 15 до 30%.

Для подготовки оценщиков сельскохозяйственного имущества, в т.ч. земель для ведения товарного с/х производства, считаем необходимым принятие специальной программы обучения, выделение оценки с/х имущества в отдельное направление, определение базы стажировки и  формирование  экзаменационной комиссии со специалистами в области земледелия. Лицензионными условиями для выполнения определенных видов землеустроительной документации предусмотрено наличие специалистов: агронома, почвоведа, экономиста, хотя их наличие необходимо и  при проведении работ по оценке с/х имущества. Иначе оценка может быть либо необъективной, либо НЕПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ.