(044) 501-12-28

Украина, 01033,
г. Киев, ул. Паньковская, 20, оф.1
info@wconsulting.com.ua

Д.Ю. Консалтинг

На главную Статьи и публикации ПОПАРАВКА НА ТОРГ. НУЖНА ЛИ ОНА?

ПОПАРАВКА НА ТОРГ. НУЖНА ЛИ ОНА?

ПОПАРАВКА НА ТОРГ. НУЖНА ЛИ ОНА?

Рынок земли в Сакском районе АР Крым весьма обширен и динамичен. Для проведения объективной экспертной денежной оценки необходим тщательный анализ этого рынка, выявление ценообразующих факторов, формирующих стоимость земельных участков.

Сотрудниками ООО «Фирма Таврида-Консалтинг» под руководством Панасько Г. А. проведены исследования рынков предложений и продаж земельных участков различного целевого назначения: в Сакском районе с использованием статистических методов обработки.

Для исследования выбраны земельные участки под жилую застройку, расположенные в пределах границ населенных пунктов, садоводческие участки и участки для ЛКХ в Сакском районе, по которым совершались сделки купли-продажи в период с января 2002 до июля 2006 года, т.е. с момента вступления в силу нового Земельного Кодекса.

 

Исследования рынко земли включают в себя 5 основных разделов, а именно:

  1. Анализ рынка цен предложений земельных участков в 2004-06 годах;
  2. Обзор цен продаж вторичного рынка земли по фактам продаж в Сакском районе с 1996 года;
  3. Маркетинговые исследования по выявлению ценообразующих факторов:

- в приморских населенных пунктах, которым присущи высокие темпы развития земельных отношений (населенные  пункты Уютное-2, Поповка, Штормовое;
- в рекреационно привлекательных населенных пунктах, которому присущи средние темпы развития земельных отношений (населенные  пункты Фрунзе, Уютное, Молочное);
в рекреационно малопривлекательных и непривлекательных населенных пунктах.

4. Сопоставление рынка цен по фактам продаж и рынка цен предложений.

Из всех зарегистрированных фактов смены собственников земельных участков (1317 шт) исключены договора мены и дарения; факты наследования и отчуждение по решению суда а также факты продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности (первичный рынок).

Структура продаж по площади проданных участков представлена на диаграмме (рис. №1).

Рис.1. Структура продаж земельных участков в Сакском районе.

Как мы и прогнозировали в своих предыдущих исследованиях, Уютненский сельсовет сохранил лидерство по продажам земельных учасков в 2005 году, хотя и  был потеснен  рекреационно привлекательными Фрунзенским и  Молочненским сельскими советами (см. рис. №2).


Рис.2. Структура продаж земель по сельским советам.

При продаже земельных участков только под жилую застройку лидерство сохраняет Штормовской сельсовет (более 55% всех сделок в 2004 году и 34%  в 2005г.).

Наилучшие перспективы для развития рынка земельных участков, по нашим прогнозам на 2006 год, кроме явных лидеров Уютненского и Штормовского сельсоветов, имеет, прежде всего, Молочненский сельсовет. Хорошие условия для развития имеет Фрунзенский, а так же, при определенных условиях, Ореховский сельсовет и Новофедоровский поссовет. Сдерживающим фактором развития рынка земли являются экономическая нестабильность и политическая неопределенность последние полгода в Украине и непосредственно в Крыму.

Подтверждением этому является количество продаж в первом полугодии 2006 года, оставшееся на уровне первого полугодия 2005 года (87 и 89 шт. соответственно).

Наибольшее количество сделок по земельным участкам (и особенно для ЛКХ) прогнозируется на территории Уютненского и Молочненского сельсоветах. Возможно, на рынок земельных участков для ЛКХ выйдет и Штормовской сельсовет.

Минимальное количество сделок заключается в январе (любим погулять!), а максимальное – в декабре (надо догонять!). Пассивность рынка в феврале-марте (количество продаж в 3-4 раза меньше среднемесячных значений) объяснима отсутствием отдыхающих (потенциальных покупателей).

В августе-сентябре активность покупателей снижается на 30-40%. Активизируется рынок только в мае и июле (количество продаж возрастает в 1,5-2 раза от среднемесячных значений); в остальное время количество проданных участков колеблется на уровне среднемесячного значения за период. Активизация рынка земельных участков в ноябре 2005 года является компенсацией за летние «каникулы» по инициативе госадминистрации. Количество продаж в декабре в 2-2,5 раза превышает среднемесячные значения

Одним из показателей развития рынка земель в Сакском районе является «география» покупателей. Из1014 проданных земельных участков, 108 (10,65%) купили нерезиденты; сделки были совершены преимущественно в 2004-06 годах.

Наибольшее количество участков проданных нерезидентам приобрели граждане Российской Федерации (69шт. или 66,9%), Германии (13шт. 12,04%), Литвы (14шт. 12,96%) и Латвии (4 шт. 3,70%). Земельные участки приобретали также граждане Киргизии, Казахстана, Молдавии, Узбекистана и США.

Покупатели земельных участков из России преимущественно были из Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга, Екатеринбурга и Свердловской области, также Тульской, Белгородской и Владимирской областей, Краснодарского края, Чечни, Башкирии, Воронежа, Мурманска, Новороссийске,  Вологды и Ростова.

Покупатели Украины проживают в преимущественно в Крыму, Киеве и Киевской области, Донецке, Харькове и Днепропетровске, а также  в Винницкой, Донецкой, Запорожской, Одесской, Луганской и Черновицкой областях; в городах: Львов, Кривой Рог, Сумы, Херсон, Житомир, Луцк, Одесса,  Хмельницкий и Черкассы.

Анализ рынка предложений земельных участков различного целевого назначения в Сакском районе за период 2004-01.07.2006 г.г.

Одним из элементов механизма рыночного ценообразования является предложение товара либо услуги, которое выражается определенным количеством объектов на рынке, предлагаемых по определенным ценам. При проведении данной работы мы руководствовались следующим:

  1. Основными источниками информации по предложениям земельных участков являются данные рекламных изданий «Витрина Западного Крыма», «Недвижимость Крыма и цены», «Сакская газета» за 2004 - 2006 г.г. Так же имеют место предложения земельных участков не через агентства и рекламные издания, а через посредника, родственников, знакомых или самостоятельный поиск покупателя. Данная часть рынка предложений нами не может быть учтена и, следовательно, наша работа не претендует на полноту учета всего рынка предложений.
  2. Продажа наиболее ликвидной недвижимости осуществляется, как правило, агентствами и агентами по недвижимости. Информация об этих предложениях размещается в вышеперечисленных рекламных изданиях.
  3. Для проведения анализа использовалась информация, достоверность которой представляется возможным проверить.
  4. В районе наиболее активно предлагаются к продаже земельные участки для жилой и дачной застройки, для ведения садоводства и личного крестьянского хозяйства; рынки земель иного целевого назначения развиты крайне слабо.

Основными регионами рынков земельных участков, которые были выявлены в течение анализируемого периода, стали:

  1. Рынок земельных участков в рекреационно -привлекательных приморских населенных пунктах - Поповка, Штормовое, Уютное-2 (Песчанка), Витино и, с недавних пор, пгт. Новофедоровка характеризуется значительным количеством сделок купли-продажи, наличием сравнительно ограниченного количества предложения и высоким уровнем цен по сравнению с другими регионами западной части Крыма.
  2. Рынок земельных участков в привлекательных населенных пунктах, находящихся на некотором удалении от морского побережья: Уютное, Фрунзе, Молочное - характеризуется средним уровнем спроса и предложения.
  3. Рынок земельных участков в мало- и непривлекательных населенных пунктах: Орехово, Михайловка, Лесновка, Владимировка, Суворовское, Ромашкино и т.д. характеризуется низким уровнем спроса и стоимости земельных участков.

В соответствие с приведенной классификацией проведен анализ данных с точки зрения количества предлагаемых к продаже земельных участков.

В Сакском районе наблюдается тенденция роста количества предлагаемых к продаже земельных участков различного целевого назначения. Так, в июне 2004 года наибольшее количество предложений составляло 40 участков, в 2005 году это же количество уже предлагалось в марте, а в сентябре количество предложений земельных участков достигло цифры 120. Март 2006 года отмечен 60 предложениями продаж земельных участков, а на 01 июня этого года количество возросло до отметки 115 участков (рис.3).


Рис. 3. Количество предложения по земельным участкам в Сакском районе за 2004-01.07.2006 г.г.

За весь 2004 год в «Витрине Западного Крыма» и в «Сакской газете» всего к продаже предлагалось около 70 приусадебных и 140 садоводческих участков, а в 2005 году соответственно уже 150 и 350 участков. В 2005 году появились публичные объявления о продаже земельных участков для личного крестьянского хозяйства. За анализируемый период 2006 года предлагалось 157 приусадебных и 169 садоводческих участка, 108 участок для ведения личного крестьянского хозяйства.

Помимо этого, произошли и структурные изменения: так если лидерами по количеству предложений земельных участков в 2004 году были населенные пункты Орехово, Поповка и Молочное (10 и более предложений в каждом названном пункте за год), то уже в 2005 лидерство «захватили» села Михайловка и Суворовское (19 и 25 предложений за год, соответственно). На 01 июля 2006 года наибольшее количество предложений наблюдается по следующим населенным пунктам: Поповка, Штормовое и Молочное (15 и более предложений).

Главные направления развития предложения участков по населенным пунктам характеризует рисунок 4.

Рис 4. Основные направления развития рынка предложений земельных участков по различным населенным пунктам Сакского района, кол-во предложений.

Как видим, в основном к продаже предлагаются участки, которые характеризуются максимальной приближенностью к морскому побережью и центрам приложения труда, торговли, соцкульбыта и т.д. – городам Саки и Евпатория.

Данная тенденция свойственна и для земельных участков, отведенных для садоводства и личного крестьянского хозяйства, (рис5).

Наибольшее количество предложений в 2004 году наблюдается в садоводческих кооперативах – «Приморье», в районе Песчанки и с. Уютное. В 2005 году на первом месте отмечены район Песчанки и Уютное, СК «Приморье» и «Орбита». За шесть месяцев 2006 года количество садоводческих кооперативов и количество предложений к продаже земельных участков в них значительно возросло. Так, лидерами можно назвать кооперативы – «Агропром», «Весна», «Дружба», «Заводское», «Ленок», «Строитель», «Таврида», «Прибой», «Чайка» и в кооперативах возле села Михайловка.

Рис 5. Количество предлагаемых к продаже земельных участков в садоводческих кооперативах района, шт.

Количество предлагаемых к продаже земельных участков различного целевого назначения в Сакском районе


Всплеск активности предложения по продаже земельных участков наблюдается в период с марта по сентябрь, что, вероятнее всего, свидетельствует о направленности спроса в сторону покупателей не крымчан. Факт «всплеска» активности по сделкам купли-продажи в этот период подтверждается ранее проведенными нашей фирмой исследованиями, которые показывают, что наибольшее количество сделок купли продажи земельных участков, в особенности в приморских и привлекательных населенных пунктах, совершаются преимущественно в весенне-летний период.

Сезонность колебания предложений на приусадебные участки хорошо демонстрирует график на рисунке 6.

Рис 6. Сезонность предложения на приусадебные участки.

Сезонность колебания предложений участков для ведения садоводства несколько отличается от приусадебных, прежде всего, некоторой смещенностью вправо по кривой времени. «Сезон» активности предложений, как правило, здесь наступает несколько позже - в мае-июне месяце и заканчивается в ноябре. Однако, в июне 2006 года нами отмечен спад активности предложений этих земельных участков, что можно объяснить возросшим уровнем предложения приусадебных участков. В период с декабря по апрель наблюдается низкая активность продавцов садоводческих участков (рисунок 7).


Рис. 7. Сезонность предложения на садоводческие участки.

Активность предложений земельных участков для ведения личного крестьянского хозяйства в 2005 году проявилась в период с сентября по декабрь. В ноябре наблюдалось небольшое снижение. В 2006 году предложения к продаже стали активно публиковаться начиная уже с апреля месяца. На 01 июля 2006 года количество предложений земельных участков для ведения личного крестьянского хозяйства увеличилось на 54% по сравнению с апрелем этого года (рисунок 8).


Рис 8. Сезонность предложения по продаже земельных  участков для ведения личного крестьянского хозяйства.

Средние цены предложения земельных участков в Сакском районе.

Уровень цен в Сакском районе на земельные участки для приусадебной застройки составил 110-3100 долл./сотку, а для ведения садоводства – 40-2125 долл./сотку.

Уровень цен предложения зависит, в первую очередь, от местоположения. Так, в приморских населенных пунктах цены предложения с января 2004 года по декабрь 2005 года выросли с минимума 550 долл./сотку до 2900 долл./сотку, а с декабря 2005 года по июнь 2006 года достигли отметки 3100 долл./сотку.

За анализируемый период цены предложений на приусадебные земельные участки в приморских населенных пунктах возросли в среднем в 5,6 раза (рис.9)


Рис 9. Динамика цен предложений на приусадебные участки в приморских населенных пунктах.

На рисунке 10 представлена динамика изменения цены предложения в привлекательных населенных пунктах.

Рис. 10.Динамика цен предложений земельных участков под жилую застройку в привлекательных населенных  пунктах, долл./сотка.

АНАЛИЗ ЦЕНООБРАЗУЮЩИХ ФАКТОРОВ.

При проведении исследования нами замечено, что ценообразующие факторы по
разному  «работают» в разных населенных пунктах.

Все населенные пункты были условно  разбиты нами на следующие группы:
1. Приморские населенные пункты, прилегающие к морскому побережью;
2. Привлекательные - расположенные на некотором удалении от побережья, но вблизи гг. Саки и Евпатория- мест приложения труда и отдыха;
3. Населенные пункты, удаленные от побережья и городов.

Приморские населенные пункты.

1. Влияния фактора времени.
В ранее проведенных исследованиях было выявлено, что временной фактор играет одну из определяющих ролей в формировании стоимости земельных участков. Основополагающим мотивом покупателей, побуждающим покупать участки, является строительство жилья для собственного отдыха в летний период и возможность сдачи жилья в наем другим лицам. Этот мотив при ограниченном количестве земельных участков формирует повышенный спрос при ограниченности предложения, что в соответствии с рыночными механизмами ценообразования ведет к динамичному росту стоимости земли. Это превышение спроса над предложением ведет к тому, что ежегодные зарегистрированные темпы прироста стоимости  в последние годы находятся на уровне 90-130%.

Данное суждение особенно справедливо при анализе зарегистрированных фактов продаж земельных участков в приморских населенных пунктах (населенные пункты Поповка, Штормовое, Уютное-2, Витино). Нами была проанализирована следующая выборка для исследования фактора времени – около 200 зарегистрированных совершенных сделок по отчуждению земельных участков, начиная с июля 2002 по июль 2006 года.

Были рассчитаны среднемесячные уровни цен продаж 1 сотки земельных участков. По приведенным данным среднемесячных уровней цены 1 сотки земли при помощи программы Microsoft Excel был построен временной тренд изменения цен.

За весь анализируемый период наблюдается тенденция стабильного роста цен продажи, которую отражает полином 2-й степени, имеющий вид: 1,0258Х2-2534,1Х+2Е+06 (рассчитан программой Microsoft Excel). Коэффициент корреляции – 0,9659, т.е. степень связи – очень сильная.

Рис.11.График изменения цен в приморских насел. пунктах во времени

Влияние сезонной компоненты не выявлено, что не подтвердило результатов исследований, проведенных в августе 2005 года.

2. Анализ ценообразующих факторов. Корреляционный анализ, построение регрессионной модели.

Рассматривались ценообразующие факторы:

  1. Условия продажи.
  2. Площадь земельного участка.
  3. Инженерное обеспечение.
  4. Расположение земельного участка в населенном пункте.
  5. Удаленность от морского побережья.
  6. Удаленность населенного пункта от города Саки или Евпатория.
  7. Качество пляжей в населенном  пункте.

После проведения ранжирования ценообразующих факторов, по программе EXCEL просчитан множественный коэффициент корреляции. Значение множественного коэффициента корреляции - 0,9197.

Произведена оценка параметров и вида распределения выборки, используемой в дальнейшем для проведения расчетов. Исследования показали соответствие выборки нормальному закону распределения.

Выборка характеризуется следующими параметрами:

-

объем выборки

-

37;

-

выборочное среднее значение

-

1483,7$;

-

медианное значение

-

1506,2$;

-

модальное значение

-

нет

-

размах вариации

-

1949,7$

-

дисперсия

-

159404

-

среднее квадратичное отклонение

-

399,3$;

-

коэффициент вариации

-

26,91%;

-

коэффициент асимметрии

-

0,1867;

-

коэффициент эксцесса

-

0,914.

Проблем выброса значений стоимости земельных участков в выборке нет. Следующим этапом исследований явился корреляционный анализ ценообразующих факторных переменных.

Расчеты, проведенные нами в течение 2002 - 2006 года показали, что зависимость между стоимостью земельного участка и ценообразующими факторами носит нелинейный характер. При построении мультикативной модели самая «плохая» переменная с точки зрения статистической значимости удалялась при каждой итерации.

Регрессионный анализ моделей (не менее 10), показал, что переменные Х2 («Площадь земельного участка»), Х4 («Расположение в населенном пункте») и Х6 («Удаленность нас. пункта от городов Саки или Евпатория») не имеют статистической значимости, поэтому эти переменные из модели удалены.

Расчетное значение F критерия полученной модели F=59,86.
Окончательная расчетная формула имеет вид:

lny = 6,50483+ 0,57249ln Х1 +0,15539ln Х3 + 125,15708ln (1/Х5) + 0,55558ln Х7

Рассчитанные коэффициенты эластичности для ценообразующих факторов в этой формуле показывают максимальное весовое значение фактора удаленности от морского побережья, равнозначность факторов условий сделки и качества пляжа морского побережья в границах населенного пункта.

Привлекательные населенные пункты.

Динамичное развитие рынка в данных населенных пунктах объясняется достаточно близким их расположением к административному центрам- городам Саки или  Евпатория, сравнительно развитая инфраструктура. Основополагающим мотивом покупателей является строительство жилья для собственных нужд и возможность сдачи жилья в наем другим лицам. Этот мотив при ограниченном количестве земельных участков формирует, как и для приморских населенных пунктов, повышенный спрос при ограниченности предложения, что в соответствии с рыночными механизмами ценообразования ведет к динамичному росту стоимости земли. Зарегистрированные темпы прироста стоимости  в последние годы находятся на уровне 80-110%.

Анализ фактора времени.

За весь анализируемый период наблюдается тенденция стабильного роста цен продажи, которую отражает математическая зависимость, имеющий вид: У = 1E-192x62,701 (рассчитан программой Microsoft Excel). Коэффициент корреляции – 0,9063, т.е. степень связи – очень сильная.

Рисунок 12. Временной тренд среднемесячной стоимости 1 сотки земельных участков.

2. Анализ ценообразующих факторов. Корреляционный анализ, построение регрессионной модели.

Для привлекательных населенных пунктов объем выборки – около 180 зарегистрированных совершенных сделок по отчуждению земельных участков, начиная с июля 2002 по июль 2006-го Для корреляционного анализа выбраны, как и для приморских населенных пунктов, следующие ценообразующие факторы:

1.Условия продажи.
2.Площадь земельного участка.
3.Инженерное обеспечение.
4. Расположение земельного участка в населенном пункте.
5.Удаленность от морского побережья.
6.Удаленность населенного пункта от города Саки или Евпатория.

После проведения ранжирования ценообразующих факторов, по программе EXCEL просчитан множественный коэффициент корреляции – 0,890.

Зависимость между стоимостью земельного участка и ценообразующими факторами носит нелинейный характер, а статистическую значимость имеют только факторы условий купли-продажи, инженерного обеспечения и расположение в населенном пункте.

Окончательная формула регрессионной модели для расчета стоимости земельных участков при расчетном значении F=9 и стандартной ошибке 0,155 имеет вид:

lny = 5,72236+ 0,831828ln Х1 +0,483349Х3 + 0,166388ln Х4

Рассчитанные коэффициенты эластичности для ценообразующих факторов в этой формуле показывают максимальное весовое значение фактора условий сделки и минимальное - фактора расположение в границах населенного пункта.

Непривлекательные населенные пункты.

Незначительная динамика развития рынка земельных участков в данных населенных пунктах объясняется незначительно развитой инфраструктурой, удаленностью от  морского побережья, городов Саки и Евпатория. Основополагающим мотивом покупателей является строительство жилья для собственных нужд. Этот мотив при достаточном количестве земельных участков, при ограниченности покупателей ведет в соответствии с рыночными механизмами ценообразования ведет к незначительному росту стоимости земли. Ежегодные зарегистрированные темпы прироста стоимости  в последние годы находятся на уровне инфляции.

Анализ фактора времени.

Рис.13. Временной тренд среднемесячной стоимости 1 сотки земельных участков непривлекательных нас.пунктов.

Объем выборки для исследования фактора времени - около 50 зарегистрированных совершенных сделок по отчуждению земельных участков в период с июля 2002 по июль 2006 года. Значительный разброс цен фактов  продаж объясняется, прежде всего, нетипичными условиями купли-продажи и разноудаленностью населенных пунктов от административного центра, а также разным уровнем благоустройства сел.

2. Анализ ценообразующих факторов. Корреляционный анализ, построение регрессионной модели.
Ценообразующие факторы:

  1. Условия сделки.
  2. Площадь приусадебного участка.
  3. Инженерное обеспечение.
  4. Расположение земельного участка в границах населенного пункта.
  5. Удаленность сельского населенного пункта от городов Саки либо Евпатория.
  6. Градостроительная привлекательность местоположения.

Корреляционный анализ показал что, факторы х2 («Площадь земельного участка») и х4 («Расположение в населенном пункте») не имеют статистической значимости.
Окончательная формула регрессионной модели для расчета стоимости земельных участков при коэффициенте детерминации равном 0,8634, расчетном значении F=11 и стандартной ошибке 44,62 имеет вид:

Рассчитанные коэффициенты эластичности для ценообразующих факторов в этой формуле показывают максимальное весовое значение фактора инженерного обеспечения (благоустройства) и градостроительной привлекательности местоположения.

СОПОСТАВЛЕНИЕ РЫНКА ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЙ И ПРОДАЖ .

Исследования в этом разделе выполнены только для приморских и рекреационно-привлекательных населенных пунктов, по которым итмеется достаточно достоверной информации. На рис.№ 14 представлены совмещенные графики средних цен предложений и средних цен фактов продаж в приморских населенных пунктах.

Рис. № 14

Тренды цен предложений и цен продаж имеют полиноминальный вид второго порядка с коэффициентами корреляции 0,96 и 0,95 соответственно и имеют тенденцию к «сближению, т.е. цены продаж «догоняют» цены предложений. Так, например, в апреле 2005 года средние цены предложений были 1320 $/сотку, а средние цены продаж – 930 $/сотку; цены предложений на 390 $, или на 42%, превышали цены продаж. В сентябре 2005 года это превышение составило уже 355 $, или 29%; в декабре – 330 $, или 23%.

В мае 2006 года средние цены предложений составили уже 2050 $/сотку, а средние цены продаж – 1820 $/сотку; превышение цен предложений над ценами продаж составило всего 230 $, или только 13%.

С достаточной степенью вероятности можно прогнозировать, что к концу 2006 года средние цены предложений не будут превышать средние цены продаж более чем на 8-10% с последующей стабилизацией на этом уровне. Этот анализ и прогноз подтверждает тот факт, что, чем развитие рынок, тем надежнее можно использовать поправки «на торг» и, наоборот, при неразвитом рынке поправки «на торг» либо надо рассчитывать, как требует Методика (чего оценщики практически никогда не делают), либо не использовать вообще.

Необходимо отметить, что такая тенденция развития рынков цен предложений и цен продаж действительна толькодля данных населенных пунктов в Сакском районе АР Крым в этом временном интервале. Ниже будет показано, что для других населенных пунктов эта тенденция несколько иная.

На рисунке № 15 графики и тренды средних цен предложений и средних цен фактов продаж земельных участков под жилую застройку в рекреационно-привлекательных населенных пунктах также в Сакском районе.


Рис. № 15.

1. А теперь, внимание! Цены продаж в 2004 и в 2005 годах превышали цены предложений (!).
2.В декабре 2005 года они практически сравнялись и только в начале 2006 года цены предложений превысили цены продаж.
3. Тренды цен продаж и цен предложений в 2004-05гг также имеют полиномиальную зависимость, но уже 6-го порядка с коэффициентами корреляции соответственно 0,974 и 0,993. В 1-м полугодии 2006 года тренды цен продаж и цен предложений имели полиномиальную зависимость 2-го порядка с коэффициентами корреляции 0,8606 и 0,9975 соответственно.
4.Произошло значительное (более чем на 40%) падение цен продаж в период ноябрь 2005-март 2006года при незначительном снижении цен предложений (не более 15%) в ноябре 2005 - январе 2006 года.

Как видно из графиков, в 2004 году средние цены предложений росли на уровне среднегодовой инфляции, в то время как средние цены продаж возросли более чем в 2 раза. В начале года цены продаж превышали цены предложений на 80-90%, в сентябре-октябре превышали в 2,6-2,7 раза, а в декабре – более чем в 4 раза. Но уже к марту 2005 года цены предложений практически «догнали» цены продаж и до конца года росли одинаковыми и очень высокими темпами (до 50 $/сотку в месяц), при этом фактическая разница цен составляла всего 60-70 $/сотку, а октябре-ноябре всего 10-20 $/сотку.

Производить расчеты превышения одних цен над другими в % не имеет смысла в силу того, что использовать их как поправку «на торг» при оценке невозможно.

Анализ трендов цен предложений и цен продаж в 2006 году показывает на очевидные значительные колебания как цен предложений, так цен продаж, что характерно для развивающегося рынка приусадебных земельных участков в рекреационно-привлекательных населенных пунктах.
При этом надо отметить, что колебания цен предложений (дисперсия) меньше чем цен продаж, отлично подчиняются математической модели (тренд имеет очень высокий коэффициент корреляции, более 0,95) и определяются количеством представляемых на рынок земельных участков. Колебания цен продаж (дисперсия) больше чем цен предложений, хорошо подчиняются математической модели (тренд имеет высокий коэффициент корреляции, более 0,85) и определяются количеством и «географией», политической и экономической обстановкой в стране.

В чем же феномен превышения цен продаж над ценами предложений в 2004 и в 2005 годах? Сегодня, возможно, это уже не имеет практического значения для оценщиков, но все же… Для себя мы проанализировали ситуацию.

По нашему мнению это, прежде всего, активная работа на рынке земель малочисленных посредников - одиночек и агенств по недвижимости и слабая информированность населения о реальных ценах на земельные участки.

Дополнительные исследования (опросы «бывалых» и изучение рекламной прессы) выявили, что уровень цен предложений по Крыму и Украине практически на одни и те же участки отличается незначительно. Но если просмотреть внимательнее объявления в рекламных издания России и Прибалтики (в Интернете), то выявляется, что на эти  же участки уровень цен предложений значительно выше. Активная работа посредников с покупателями как в границах Крыма, так и за его пределами при информированности потенциальных продавцов через местные СМИ о низких ценах на земельные участки, дала хороший «урожай».

Быстрое увеличение численности посредников и агенств по недвижимости, конкуренция между ними, увеличение количества рекламно-информационных изданий и позволило к концу 2005 года вернуться в «нормальное» состояние развивающего рынка, от того состояния, когда цены предложений разнятся от цен продаж на величину от 30-35% до 120%.

Тренды цен предложений и цен продаж для земельных участков в непривлекательных населенных пунктах, а также земельных участков для ЛКХ имеют не менее интересные зависимости и будут наиболее полно проанализированы после дополнительного сбора информации.

Выводы

1.Формализация процесса оценки вовсе не отвергает интеллектуального (творческого) подхода к оценке. Изучение рынка земельных участков, его сегментация, выявление ценообразующих факторов, корреляционный и регрессионный анализы, построение математических моделей требует достаточно много и далеко не формальных усилий, но в итоге ведет к формальным процедурам оценки не зависящих от субъективного мнения оценщика.

2.Оценка земельных участков в Сакском районе «творческими» оценщиками без выявления статистически значимых ценообразующих факторов, по которым вводятся поправки для аналогов, «творческое» трактование их весовых значений, не менее «творческая» поправка на торг, во всех случаях приводила к очень большим  ошибкам (если это «творчество» можно считать оценкой). Такие «оценки» не только опасны из-за больших ошибок, но крайне вредны, т.к. на них учатся (стажируются) вновь начинающие оценщики.

3.Только совместная организация оценщиками региона (района) единого информационно-аналитического центра с постоянно пополняемой базой данных и её анализом позволит объединить «творцов» и «формалистов» на достаточно корректную оценку.