(044) 501-12-28

Украина, 01033,
г. Киев, ул. Паньковская, 20, оф.1
info@wconsulting.com.ua

Д.Ю. Консалтинг

На главную Статьи и публикации Оцінка сільськогосподарських земель для ведення товарного виробництва в світлі міжнародних стандартів оцінки МР 10

Оцінка сільськогосподарських земель для ведення товарного виробництва в світлі міжнародних стандартів оцінки МР 10

Оцінка сільськогосподарських земель для ведення товарного виробництва  в світлі  міжнародних стандартів оцінки МР 10.

У існуючому законодавчо-нормативному забезпеченні України в плані оцінки земель не прописані особливості оцінки земельних ділянок для ведення товарного с/г виробництва.

Оцінка земель сільськогосподарського призначення для ведення товарного с/г виробництва  має істотні відмінності від оцінки урбанізованих земель.  Ціноутворюючі фізичні і економічні характеристики сільськогосподарських угідь принципово відрізняються від аналогічних характеристик несільськогосподарської і міської землі.

Відсутність ринку на землі для ведення товарного с/г виробництва, закритість інформації про об'єкти продажів, ціни продажів, а тим більше інформації про доходи на проданих ділянках ще довго не дозволять проводити оцінку цієї категорії земель порівняльним підходом.

Так, нашою фірмою були виконані запити районним нотаріусам, у відділ земельних ресурсів, в Рескомзем АР Крим про надання інформації про операції по об'єктах нерухомості. Всі запрошувані  відповіли відмовою: нотаріуси посилаються на  ст. 8 закону  України «Про нотаріат», Рескомзем АР Крим – на наказ  Держкомзему України. Тому на початковому етапі оцінка ринкової вартості земель для ведення товарного с/г виробництва може здійснюватися тільки  одним методичним підходом - капіталізацією  чистого операційного або рентного доходу.

Існуюче формулювання земельної ділянки  в Національному Стандарті № 2 «Оцінка нерухомого майна»: «земельна ділянка - частина земної поверхні зі встановленими межами, певним місцеположенням і визначеними відносно його правами. Під час оцінки земельна ділянка розглядається як частина земної поверхні і (або) як простір, який знаходиться над і під його поверхнею на висоту і глибину, які необхідні для здійснення земельних поліпшень” і нічого про те, що в сільському господарстві земля є основним засобом виробництва. Якісні показники земельної ділянки і в першу чергу, стан  ґрунтів,  формують ренту першого порядку, що визначає вартість ділянки.

В даний час, спираючись на названий стандарт, немає підстави оцінювати земельну ділянку сільськогосподарського призначення як засіб виробництва.

Багато корисного в оцінці земель можна черпнути оцінювачам в Міжнародних стандартах- Міжнародному керівництві за оцінкою 10 (МР 10).
У пункті 1.4. 1.Международного керівництва «Оцінка вартості сільськогосподарського майна» мовиться: «У сільськогосподарських об'єктах майна ґрунт є головним чинником у виробництві, що змінюється по своїй здатності забезпечувати вирощування даної кількості конкретного продукту або категорії продуктів».

У оцінках об'єктів сільськогосподарського майна фізичний і пов'язаний з навколишнім середовищем аспекти майна набувають особливого значення. Сюди входять такі ціноутворюючі параметри, як типи ґрунту і їх продуктивна здатність, клімат,  наявність або відсутність води для зрошування і можливості пасовищ для відгодівлі худоби. До зовнішніх чинників, які слід брати до уваги, відносяться наявність і адекватність засобів, потрібних для забезпечення зберігання, переробки і транспортування сільськогосподарської продукції. Відносна важливість цих чинників мінятиметься залежно від типу сільського  господарства,  для  якого  це майно придатне або використовується.

У МР 10  МСО-7 є дефініції, відсутні в Національних стандартах, які можуть бути використані оцінювачами при оцінці земельних ділянок для ведення товарного с/г виробництва.

Це:
Сільськогосподарська діяльність - здійснення якою-небудь організацією діяльності (і контролю) по біологічній трансформації біологічних активів для цілей їх подальшого продажу або перетворення на сільськогосподарську продукцію або додаткові біологічні активи, які мінятиметься від року до року залежно від виду сільського господарства, для якого воно використовується, вироблюваних продуктів і циклічного характеру ринків продукції.

Біологічний актив-жива істота або рослина.
Інтегрована единица- сільськогосподарська організація, у володінні якої знаходяться всі або частина операцій по виробництву і продажу на ринку своїх с/г продуктів або товарів.

Залежно від того- яка інтегрована одиниця виступатиме  замовником оцінки, ринкова вартість земельних ділянок може значно варіюватися.
У Міжнародних стандартах за оцінкою 10 (MP 10) немає поняття «Земельних поліпшень». Є поняття «Активи с/х майна», які  класифікуються таким чином:

- земля;
- структурні земельні поліпшення;
- установки і машини, прикріплені до землі;
- установки і машини не прикріплені до землі;
- біологічні активи, прикріплені до землі;
- біологічні активи не прикріплені до землі.

Міжнародні стандарти  передбачають наступні категорії  сільськогосподарського майна

Рослинницькі ферми. Об'єкти сільськогосподарського майна, використовувані для вирощування культур, які, як правило, висаджуються і збираються за дванадцятимісячним циклом. Об'єкти майна, використовувані для щорічного отримання урожаїв, можуть використовуватися для вирощування більш ніж одного виду щорічної культури за один і той же період, при їх вирощуванні також може застосовуватися зрошування.

Зрошувані землі. Землі, використовувані для виробництва культур або фуражу для худоби, які вимагають застосування води, відмінної від природних опадів у вигляді дощу, називаються фермами із зрошуваним (іригаційним) землеробством, або землями зрошуваного рослинництва.
Об'єкти, що випробовують відсутність джерела води, відмінного від природного дощу, називають сільськогосподарськими об'єктами на сухій землі.

Багаторічні посадки. Культури, що вирощуються в посадках, які мають тривалість життя, що виходить за межі одного року або однокультурного циклу. Прикладами є виноградники або фруктові сади. Ці типи об'єктів майна можуть мати значні капітальні інвестиції в посадки, які є активом, що амортизується.

Спеціалізовані тваринницькі об'єкти. Пасовищні господарства скотарства. Об'єкти сільськогосподарського майна, використовувані для вирощування і відгодівлі тварин, таких як корови, вівці, свині, кози, коні і їх поєднання. Фактичне використання цих об'єктів майна може приймати безліч форм. В рамках експлуатації об'єкту майна тварин можна відгодовувати, розводити, а також продавати. Молодняк тварин може отримуватися за межами об'єкту майна, а потім вирощуватися на даному об'єкті. Тварини можуть вирощуватися для кінцевого споживання або дня збільшення поголів'я. Корми для тварин можуть як проводитися на об'єкті майна, так і ввозитися або поставлятися з обох джерел. Об'єкти майна, використовувані для виробництва і відгодівлі поголів'я, мають значні капітальні вкладення в структурні поліпшення (вигульні майданчики, укриття для худоби, сараї і розділові огорожі) і поголів'я

Молочні ферми. Об'єкти сільськогосподарського майна, використовувані для виробництва коров'ячого молока або інших молочних продуктів. Ці об'єкти майна зазвичай мають численні структурні поліпшення (хліви, доїльні станції, силосні ями і башти) і устаткування (засіки для кормів, доїльні установки). Корми можуть проводитися на об'єктах майна, ввозитися або заготовлюватися з використанням обох джерел.

Лісове господарство / лісисті ділянки, постійні насадження. Сільськогосподарське майно, використовуване для вирощування неплодових дерев, які підлягають викорчовуванню через тривалі періоди зростання тривалістю від 10 до 20 і більше років. Такі об'єкти слід вважати об'єктами сільськогосподарського майна, оскільки вони дають урожай, тобто ліс, хоча цей урожай і вимагає довготривалого циклу зростання.

Спеціалізовані об'єкти сільськогосподарського майна або об'єкти сільськогосподарського майна спеціального призначення. Об'єкти сільськогосподарського майна, які, як правило, не приносять урожаю, а використовуються для обробки, переробки або зберігання урожаїв після прибирання. Ці об'єкти часто включають невелику земельну ділянку, яка істотним чином забудований структурними поліпшеннями (зерновими елеваторами) і зайнятий устаткуванням (підйомними машинами).

Об'єкти спеціального призначення. Такими прикладами є ферми овочівників, птахівничі ферми, ферми, які проводять сертифіковане насіння зернових або вирощують квіти, стайні для розведення або тренування скакових коней, і т.д.

Як сказано в п.1.3 Міжнародного керівництва за оцінкою 10 (МР 10) «Надання послуги з надійної і точної оцінки сільськогосподарських об'єктів майна вимагає, щоб оцінювач володів міцними знаннями і розумінням фізичних і економічних елементів, які впливають на продуктивну здатність сільськогосподарських земель і вартість вирощуваних на них товарів».

Оцінювачеві потрібно розглядати як внутрішні, так і зовнішні чинники при визначенні того, який клас сільськогосподарського використання найбільшою мірою підходить для даного майна і його найбільш ефективне використання. На вибір найбільш ефективного використання перш за все впливають якісні показники ґрунтів.

При оцінці ринкової вартості земельних ділянок необхідно брати до уваги дохід (ренту першого порядку), що формується якісними показниками самої ділянки як засобу виробництва. У цьому суть найбільш ефективного використання для земель, призначених для вирощування с/г культур товарного виробництва.  Наприклад, наявність  ґрунтових вод, розташованих близько до поверхні, не дозволять використовувати ділянку для садівництва, щебенистий склад ґрунтів з південною експозицією схилу сприятливий для вирощування виноградників і не годиться для  вирощування зернових культур і т.д.

Вартість земельної ділянки безпосередньо залежить від величини ЧОД - чистого операційного доходу при найбільш ефективному  його використанні.

Так, наприклад, у відповідність з п.1.4.2. МР 10  – «Для деяких об'єктів сільськогосподарського майна одне і те ж використання може продовжуватися тривалий час (наприклад, ліси рубають через 25 років), для інших таких об'єктів економічні вигоди можуть мінятися від року до року залежно від продукції, яку дане майно здатне провести». У п. 1.4.3 МР 10.-  «Потік доходів, пов'язаний з сільськогосподарським майном, мінятиметься від року до року залежно від виду сільського господарства, для якого воно використовується, вироблюваних продуктів і циклічного характеру ринків продукції».

При оцінці земельних ділянок під найбільш ефективним використанням слід розуміти не  використання генетики, селекції, зрошування, застосування добрив, гербіцидів і пестицидів, які сприяють підвищенню врожайності, але при цьому формують ренту другого порядку, залежну від  менеджменту, а характеристики безпосередньо оцінюваної ділянки.

У нас (в Сакськом районі АР Крим) до теперішнього часу в договорах оренди  земельних ділянок (паїв) для ведення товарного с/г виробництва відсутній показник якості ґрунтів, що передаються в оренду, що дає можливість орендарям безперешкодно повертати орендодавцям виснажені землі. При цьому  багато мовиться про турботу законодавців про село, про те, що земля в Україні дуже дорога, про те, що землю необхідно правильно оцінити. А ось по яких критеріях - про це ні слова. Непогано б  зобов'язати кадастрові центри, реєструючи договори оренди, не проводити реєстрацію без опису якості ґрунтів. Ця інформація необхідна державі Україна, орендареві з орендодавцем, оцінювачеві.

По нашому досвіду,  рента першого порядку з урахуванням принципу НЭВ  може бути визначена на підставі висновку агрохімічної лабораторії, в якому відображена природна врожайність (ресурс родючості), зміст живильних елементів,  зміст гумусу,  необхідність гіпсування при високому рівні засоленості,   зміст важких металів,  і т.д.

 

ТОВ «Фірма Тавріда-Консалтинг»                            Панасько Т.П., Панасько Г.А.