(044) 501-12-28

Украина, 01033,
г. Киев, ул. Паньковская, 20, оф.1
info@wconsulting.com.ua

Д.Ю. Консалтинг

На главную Статьи и публикации О нормативной денежной оценке

О нормативной денежной оценке

Мораторий на продажу земель для товарного сельскохозяйственного производства продлен до 2012 года с достаточно жёсткими и трудновыполнимыми при существующей политической обстановке условиями, невыполнение которых позволит опять его продлить.
Эти обстоятельства значительно активизировали заключение долгосрочных договоров аренды на 20-25 и более лет.

Закон «Об аренде земли» однозначно определяет, что расчет арендной платы ведется на основе нормативной денежной оценки.

Закон «О плате за землю» также определяет расчет налога за землю в % от нормативной  денежной оценки.

 

В проекте «Налогового Кодекса» тоже заложены определенные нормативы для расчета налога. Для земель сельскохозяйственного назначения, вероятно, будет использована нормативная денежная оценка.

Так что же это такое нормативная денежная оценка?.

Нормативная денежная оценка земель для сельскохозяйственного производства в регионах и районах выполнена в соответствие с  Методикой, утвержденной КМУ (№213) в 1995 году на основании экономической оценки земель, поведенной в Украине по данным 1988 года. Оценка земельных участков непосредственно в хозяйствах выполнялась с учетом бонитировки почв.

На рисунке №1 представлены значения нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного по некоторым регионам Украины.

Рис. №1

Каким то образом получилось, что земли сельскохозяйственного назначения в Крыму по нормативной денежной оценке оказались самыми дорогими в Украине и насколько корректно можно пользоваться нормативной денежной оценкой 20 летней давности сегодня?
Попробуем  разобраться.

Экономическая оценка земель в Украине выполнена в соответствии с приказом Госагропрома УССР от 7.04.87г. № 105 № «О проведении землеоценочных работ» и Указаниям о порядке проведения оценки земель, утвержденным Госагропромом СССР 14 августа 1987 года.
Этими инструктивными документами предписывается определять дифференциальный доход (ДД) как общую величину экономической эффективности использования земель с одновременным учетом их качества и уровня интенсивности земледелия, т. е. суммарную величину ренты I и II рода.

Дифференциальная рента II рода относится к производственной деятельности на земле и в расчетах ренты от земли не должна учитываться. Но именно дифференциальный доход (ДД) определенный при экономической оценке положен в основу расчетов нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения.

В регионах и хозяйствах с высокой культурой земледелия и интенсивным ведением хозяйства на почвах среднего или даже ниже среднего качества получали в период 1985-90гг. стабильно высокие урожаи сельхозкультур и, следовательно, высокий дифференциальный доход (ДД). Но отметим, что в структуре затрат (калькуляции себестоимости) при этом, преобладали статьи на приобретение лучших или новых сортов семян, лучших средств защиты растений, на мелиорацию, эффективный севооборот, на внесение удобрений, (минеральных и органических). Т.е. то, что непосредственно обеспечивает ренту II рода и косвенно ренту I рода.

Бонитировка почв в условиях Украины также учитывала не только природные количественные и качественные свойства почв, но и хозяйственную (производственную) деятельность человека, иными словами, учитывает дифференциальную ренту как I-го,  так и  II-го рода.
Влияние хозяйственной деятельности на качество почв бесспорно. Сама хозяйственная деятельность на землях товарного сельскохозяйственного производства  меняется достаточно динамично. При таких условиях бонитировку необходимо проводить регулярно каждые 5-7 лет, что сегодня нереально.

Пользоваться же результатами бонитировки  10-15-ти или 20-летней давности, по меньшей мере, некорректно.
Отметим, что при выполнении нормативной денежной оценки использовались:

    1. коэффициент нормы рентабельности равный 0,35;
    2. среднегодовая цена реализации зерна за период;
    3. среднегодовая урожайность за период;
    4. среднегодовые затраты на выращивание зерна за период.

Отметим, также, что при расчетах важны не только численные значения цен на сельхозпродукцию, урожайность сельхозкультур и величина затрат на ее выращивание, но и  источники  формирования (происхождение) цен, урожайности и затрат.

Сегодня норма рентабельности 35% - мечта любого производителя сельхозпродукции, а тем более  производителя зерновых культур.

Цена реализации зерна в период 1986-90 годы была достаточно стабильной и гарантированной государством. Все зерно (кроме семенного фонда и внутрихозяйственного потребления) закупало само государство!

Сегодня закупкой зерна занимаются зернотрейдеры и переработчики. Уровень закупочных цен не имеет стабильности по годам и имеет значительные сезонные колебания, что наглядно подтверждается графиками на рисунках №2 и №3.

Рис. №2.

Рис.№3.

В настоящее время объем государственных закупок зерна незначителен, да и закупочные цены зерна у других игроков на рынке зерна ниже.
Среднегодовая урожайность за период 1986-90 годы не вызывает сомнений (статистика), как и не вызывает сомнений и тот факт, что это была наивысшая урожайность за всю историю Украины. Сегодня реальная урожайность  в 1,5 раза, как минимум, ниже.

Среднегодовые затраты (себестоимость) на выращивание сельхоз.культур за период 1986-90 годы также не вызывают сомнений (статистика!).
Отметим только, что величина статей затрат в структуре себестоимости в период 1986-90 годы определялась государственными ценами на с/х технику и запасные части к ней, семена, минеральные удобрения, средства защиты растений, ГСМ и другие покупные материалы и, в определенной степени, культурой земледелия.

Сегодня величина статей затрат определяется исключительно рыночными ценами, а структура затрат кардинально изменилась - добавились страховые платежи, плата за  воду, за аренду земли и др., что наглядно видно на графиках рис. №4 и 5.


Рис.4

Рис.5

Настоятельно обращаем внимание на значительную долю в структуре затрат с 2000 года платы за аренду земли. На рис. №5 это выделено отдельным графиком, а на рис. №4 арендная плата «сидит» в прочих затратах и составляет 65-80%.

Что же из этого следует?

О культуре земледелия забыли, изменилась структура посевных площадей

Для наглядности сказанного рассмотрим несколько очень интересных сравнительных графиков и диаграмм за последние 15-30 лет (см. рис.№№ 3-15).


Рис.6 Рис.7
В целом по Украине с 1990 года по 1995-й структура посевных площадей принципиально не поменялась: соотношение площадей зерновых культур к площади кормовых осталось на уровне 1,2-1,3:1,0; доля технических культур не превышала 12%. Но уже в 2000 году  доля зерновых культур превысила половину всей посевной площади, доля технических культур повысилась до 15%, а соотношение площадей под зерновыми к площади под кормовыми культурами составило 2:1.

Рис.8                                                                                  Рис.9
К 2005 году каждый 5-й гектар отведен был под технические культуры (в т.ч. 71% - подсолнечник), почти 6 га из 10-ти засевались зерновыми культурами, а соотношение зерновых к кормовым превысило 4:1.

При этом за последние 15 лет посевные площади сократились почти по всем с/х культурам на 6,36 млн. га или на 20%  и, прежде всего, сокращены в 3,4 раза посевы зернобобовых культур, в 3,2 раза площади под кормовыми культурами (в т.ч. в 2,3 раза под многолетними травами). Но возросли в 2,3 раза (на 2,1 млн. га) посевные площади подсолнечника.

Другая картина в южных регионах и, в частности, в Крыму.


Рис.10                                                                            Рис.11

В 1990 году доля технических культур не превышала 7%, а соотношение площадей зерновых и кормовых культур составляло 1:1, но уже в 1995 году это соотношение составило 1,3:1, а доля зернового клина – половину всех посевных площадей.     К 2000 году доля посевных площадей под технические культуры возросла до 10% (в т.ч. 71% - подсолнечник), 6 из 10-ти га засевались зерновыми культурами и только каждый 4-й -  кормовыми культурами.


Рис.12                                                                          Рис.13

В 2005  почти ¾  посевных площадей отводилось под зерновые, что более чем в 6 раз превысило площадь под кормовыми культурами.
При этом  посевные площади за 15 лет сократились на 35% или более чем на 420 тыс. га  практически за счет сокращения площадей под кормовыми культурами и, прежде всего, под многолетними травами (в 3,4 раза). Сократились посевные площади озимого ячменя, но на столько же увеличились площади озимой пшеницы.

Еще большее изменение структуры посевных площадей произошло в из сельскохозяйственных районов Крыма  - Сакском.

Рис.14                                                               Рис.15
В 1990 году соотношение площадей, занятых зерновыми культурами, к площадям под кормовыми культурами, составляло 0,9:1; доля технических культур не превышала 6% (в т.ч. 70% -подсолнечник).

К 1995 году зерновыми культурами засевался каждый 2-й гектар, а соотношение площадей под зерновыми и кормовыми культурами изменилось на 1,17:1; доля технических культур выросла всего на 1%, но весовая доля подсолнечника составила 79,5%.

Рис.16                                                                     Рис.17
В 2000 году доля технических культур составляла 9% ( из них почти 87% подсолнечник - в 1,5 раза больше, чем в 1990-м), зерновыми засевались 6 из 10-ти гектар, а соотношение площадей зерновых культур к кормовым превысил 2:1; опять существенно сокращены площади овощных культур.

К 2005 году овощеводство окончательно «победили», зерновыми засевали ¾ всех посевных площадей, а кормовыми всего каждый 6-й гектар.
При этом за 15 лет посевные площади в районе сократились более чем в 2,5 раза или на 85300 гектар (каждый 5-й в Крыму!). Прекращено выращивание кормовых корнеплодов и, как уже отмечалось, овощей; в 7,2 раза сокращены площади сева многолетних трав и в 3 раза - озимого ячменя.

От земли брали все, что могли, не возвращая земле почти ничего (см. рис. № 18-23).

Рис. 18                                                                  Рис. 19      

Рис.20                                                                      Рис.21
С 1990-го по 1995-й годы (всего за 5 лет!) внесение органических удобрений по Украине сократилось в 3,2 раза, в Крыму – в 7,5 раз, а в Сакском районе в 8 раз. Сегодня внесение органики по Украине не превышает 1тн/га, а в Крыму 200-250 кг/га!

Внесение минеральных удобрений сократилось ещё больше: по Украине более чем в 6 раз, в Крыму почти в 10 раз, а в Сакском районе в 12 раз. Сегодня количество вносимых минеральных удобрений в среднем на 1 га составляет по Украине чуть больше 20кг, по Крыму – 20 кг, а по Сакскому району всего 10 кг. И если минеральные удобрения, предлагаемые на рынке в большом ассортименте, пусть даже и дорогие, можно приобрести сразу и в необходимых количествах, то органические удобрения необходимо «вырастить».


Рис.22                                                                         Рис.23

На диаграммах (см. рис. №№ 24-31) представлено изменение поголовья скота и птицы -  основных потребителей кормовых культур и фуражного зерна, а так же надежного «поставщика» органических удобрений.

Рис. №24

Рис. №25

Рис. №26

Рис. №27

Сегодня в Украине поголовье КРС, в том числе и коров, почти в 4 раза меньше чем в 1990 году и в 1,5 раза  меньше чем в 1913 году (!), поголовье свиней – в 2,4 раза меньше чем в 1990 году  и равно численности послевоенного 1950 года, поголовье овей и коз составляет 23% от поголовья 1990 года. Только поголовье птицы с 2002 года  начало восстанавливаться и сегодня составляет чуть более 72% уровня 1990 года.

Рис. №28

Рис. №29

Рис. №30

Сокращение поголовья КРС в Крыму  аналогично  Украине, только большими темпами: сегодня  поголовье КРС  в 4,4 раза меньше чем в 1990 году и  самое малочисленное с 1913 года (!); поголовье свиней – в 3,7 раза меньше чем в 1990 году  и составляет 92% уровня 2000 года; поголовье овей и коз составляет менее 19% от поголовья 1990 года.

Сокращение, вернее истребление, поголовья скота и птицы в Сакском районе не требует комментарий. Сегодня сохранилось (не истреблено) всего 3,9% КРС;  5% овец;  10,1% свиней и 17% птицы от уровня 1990г..


Рис. №31

Рис. №32

Рис. №33

Рис. №34

Урожайность сельхозкультур – один из основных показателей как плодородия непосредственно самой почвы (природного плодородия), так и культуры земледелия, дающая дополнительную (искусственную) урожайность. Первое определяет потенциальную возможность получения  дифференциальной ренты I рода, а второе – II рода.

До 1990 года культура земледелия в целом в Украине, и в Крыму в частности, была на достаточно высоком уровне, наблюдался стабильный рост урожайности, что позволяло иметь общую урожайность зерновых культур даже на богаре 37-40 ц/га. При этом надо отметить, что урожайность в целом в Украине в период 1975-90 годы была на 10-15% меньше чем средняя по Крыму, но за последние 15 лет  на 10-30% превышала урожайность в Крыму. Естественно, что каштановым почвам и южным малогумусовым (с запасом гумуса 180-250 тн/га) черноземам Крыма бедных фосфором, сложно соревноваться  с мощными ( с запасом гумуса 700-750 тн/га) типичными черноземами Украины. 
Если не считать «провалы» урожайности в 2000 и 2003 годах по климатическим условиям, то средняя урожайность по Украине осталась на отметке 30-31 ц/га. С определенными допущениями и оговорками можно предположить, что это значение урожайности пшеницы в среднем по Украине примерно равно природной урожайности и для расчета нормативной денежной оценки (в соответствие с Методикой) принято достаточно корректно.

На рисунке №32 представлены графики изменения урожайности пшеницы за последние 20 лет в Крыму и в Украине.


Рис.35

Снижение урожайности в Крыму происходило до 2000 года (пока не была уничтожена практически вся гидромелиоративная система) до уровня 21-22 ц/га. А это почти в 1,5 раза меньше, чем в среднем по Украине. С определенными допущениями и оговорками можно предположить, что это значение урожайности пшеницы в среднем по Крыму примерно равно природной урожайности. В действительности природная урожайность ещё меньше и, по расчетам агрохимлаборатории, не превышает 17-19 ц/га. Но при севе зерновых практически всегда вносится стартовая доза фосфорных удобрений, а весной производится подкормка азотными удобрениями, что позволяет повысить урожайность на 3-4ц/га.


Рис.36

Ещё более впечатляюще (драматичнее, см. рис. №33) выглядит снижение урожайности в наиболее сельскохозяйственном районе Крыма – Сакском районе.

Урожайность зерновых культур в Сакском районе в период 1985-90 годы за счет, прежде всего, очень высокой культуре земледелия, была выше или равна средней урожайности по Украине и на 10-15% превосходила среднюю   урожайность по Крыму. Но уже к 2001 году фактически «достигла» своего минимального значения в 17-19ц/га, что более чем в 2 раза меньше уровня 1988-90 гг. Природная урожайность, с учетом замечаний на предыдущей странице, вероятно, не превышает 14-15ц/га.

«Провал» урожайности в 2000 и 2003 годах по климатическим условиям, как  в Крыму так и в Украине,  не проявился в Сакском районе (см. рис.№33) – идет «плановое» снижение урожайности. Даже благоприятные климатические условия в 2001, 2002, 2004 и 2005 гг. не помогли повысить урожайность на истощенных почвах района.

Сегодня большинство раздробленных хозяйств и фермеры, даже при государственной поддержке, не могут себе позволить закупить более качественные семена, минимально-достаточное количество минеральных удобрений и средств защиты растений, использовать мелиорацию и вносить органические удобрения (а где их взять!), приобрести новую экономичную высокоэффективную сельхозтехнику. В то же время,  необходимо платить обязательные страховые платежи, арендную плату за землю и т. д.(см. выше рис. №4 и 5). Рентабельность сельскохозяйственного производства (см. рис. №37) катастрофически падает. В Крыму это так.   Дифференциальный доход постоянно уменьшается, приближаясь к значению дифференциальной ренты I рода.

Рис 37

Вышеизложенный краткий анализ  позволяет сделать вывод, что применять нормативную денежную оценку, основанную на «успешных» показателях 90 годов прошлого века, по меньшей мере, по Крыму, очень некорректно, если не сказать больше.
А нам все кажется, что наши черноземы стоят…

P.S.
Если нормативная денежная оценка земель сельскохозяйственного назначения используется для расчета арендной платы, то какую экономическую категорию эта оценка отражает? Ценность земель (почв)? Или ценность земель (почв) + результаты прошлой  (20-ти летней давности) хозяйственной деятельности на этой земле? Если это Нормативная стоимость земель сельскохозяйственного назначения, то такой стоимости в стандартах оценки нет!

За что должен платить арендатор сегодня? За «ценность» земли сегодня при существующих экономических отношениях или за результаты хозяйственной деятельности 20-ти летнего прошлого?

Не надо обманывать самих себя и мечтать о прошлом.
Не проще ли будет пользоваться экспертной оценкой.

Панасько Г.А., Панасько Т.П. – оценщики.
«Фирма Таврида-Консалтинг». Саки. Крым. Январь- май 2007г.

Используемая литература.

  1. Методика нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов №213. 1995 г.
  2. Статистические сборники по Украине.
  3. Статистические сборники по Крыму.
  4. Данные экономического отдела управления сельского хозяйства Сакского района.
  5. Журналы «Бизнес» 2000-2006гг.
  6. Журналы "Пропозиція” 2005-2006г.