(044) 501-12-28

Украина, 01033,
г. Киев, ул. Паньковская, 20, оф.1
info@wconsulting.com.ua

Д.Ю. Консалтинг

На главную Статьи и публикации Исследование рынка предложений земельных участков в Сакском

Исследование рынка предложений земельных участков в Сакском

ООО «Фирма Таврида-Консалтинг» проведено исследование рынка предложений земельных участков в Сакском районе АР Крым по обьявлениям, размещенным в средствах массовой информации с июня 2009г.: в  Интернет-порталах («Витрина Западного Крыма», «Вся недвижимость Крыма», «Городская газета», «РТВ», «Слово города», «Сакская газета»). Инструментом исследования является база данных предложений земельных участков, состоящая из  более 2000 объектов генеральной совокупности, представляющих 30 населённых пунктов района. Репрезентативная выборка определена 700 предложениями из 26 населённых пунктов различного целевого назначения, различных площадях, разного состояния освоения.

Для анализа предложений на рынке земельных участков в Сакском районе АР Крым нами было выделено 4 типа населённых пунктов, с общими характеристиками исследуемых объектов:

- Пригородные (Суворовское, Орехово, Михайловка, Лесновка)
- Приморские (Витино, Новофёдоровка, Поповка, Штормовое, участки на территории Лесновского и Уютненского сельских советов, расположенные в приморской полосе)
- Привлекательные (Крыловка, Молочное, Прибрежное, Уютное)
- Малопривлекательные (Абрикосовка, Великое, Веселовка, Гаршино, Ивановка, Желтокаменка, Каменоломня, Наташино, Червоное, Ромашкино и др.)

Результаты анализа обработаны аналитическим методом, составлены графики и диаграммы (14 шт.). По данным анализа составлены экспертные выводы и заключения о формировании оценочной стоимости земельных участков.


Данные, полученные в результате анализа, демонстрируют тенденцию незначительного роста рынка предложений в 2010 году на фоне масштабного понижения количества фактически зарегистрированных сделок, вызванного кризисными процессами в экономике Украины.

1. Количество предложений

Динамика предложений земельных участков по Сакскому району за 2009-2010 гг. в целом свидетельствует об общем росте количества выставляемых на продажу участков.
Вместе с этим чётко прослеживается сезонность предложений на данном рынке: зимние месяцы характеризуются спадом, пик активности приходится на весенние месяцы.
Необходимо также отметить, что для разных типов населённых пунктов характерна своя специфическая динамика количества предложений. Так, в рекреационно-непривлекательных сёлах активность рынка очень низкая. Это приводит к слабой эластичности предложения и, как следствие, к отсутствию или незначительной реакции рынка на сезонные колебания и сдвиги в экономике.

Рис. 1.

1.1. Участки под жилую застройку

Количество предложений участков для строительства жилого дома в 2010 году незначительно, но превысило аналогичный показатель 2009 года во всех населённых пунктах. Сезонный спад пришёлся на январь, пик активности – на март 2010 года.

Рис. 2.

1.2. Садоводческие участки

Более эластичный рынок предложений садоводческих участков для всех типов населенных  пунктов (за исключением непривлекательных – там он попросту отсутствует) также показал незначительный рост фактов предложений.

Рис. 3.

Вместе с этим, пригородные садоводческие участки отличаются гораздо меньшим количеством предложений, чем аналогичные участки в приморских и рекреационно-привлекательных населённых пунктах и примыкающих к ним. Таким образом, можно говорить не о пробуждении рынка в целом, а лишь о росте в сегменте, где присутствует значительная спекулятивная составляющая.

2. Цены предложений

2.1. Под жилую застройку

Цена предложения на земельные участки в пригородных населённых пунктах варьировалась в значительном ценовом диапазоне. Это обусловлено тем, что наиболее адекватная средняя цена за 1 сотку формируется в сёлах со значительным объёмом выборки (например: Суворовское), в нас. пунктах с малым количеством предложений средние цены формируются под значительным влиянием субъективных факторов (расположение, наличие поблизости определённых объектов и др.)


Рис. 4.

В период, начиная с января 2010 года, прослеживается увеличение количества предложения (Рис. 4.) почти во всех нас. пунктах. Это привело к выравниванию цен в различных сёлах до среднего значения по региону (Рис. 5.).

Рис. 5.

Таким образом цены предложений на земельные участки начиная, полученные в результате исследования начиная с февраля 2010 года, целесообразно считать объективными для формирования рыночной стоимости участков.

Рис. 6

При этом, стоит отметить, что в основном земельные участки выставляются на продажу агентствами, что существенно сказывается на цене предлрожения Данные показатели необходимо корректировать на суммы посреднических издержек (от 10 до 30%, в зависимости от состояния активности рынка предложений. Также следует учитывать поправки на торг собственником участка (7- 10 %) и субъективные составляющие (ускоренная продажа по сравнению с обычным периодом экспозиции для данного типа недвижимости).

На диаграмме 7 видно, что количество предложений в большинстве рекреационно-непривлекательных населённых пунктов не превышало и 5шт, а зачастую равнялось 0. Это свидетельствует об отсутствии функционирующего рынка как такового. Причина данного факта объясняется тем, что непривлекательные нас. пункты характеризуются значительной отдалённостью от городов и неразвитостью инфраструктуры, т.е. социально-культурные качества и инженерное обеспечение для проживания и ведения деятельности крайне низки. Во-вторых, отдалённость от моря, отсутствие инженерных коммуникаций и дорог делают данный регион инвестиционно непривлекательным. Также следует учесть, что цена оформления сделки купли-продажи одинаково высока для всех типов нас. пунктов, и здесь она может превышать половину стоимости участка.


Рис. 7.

Всё выше перечисленное объясняет отсутствие спроса (как следствие, и предложений) на незастроенные участки вообще, и спрос на застроенные на крайне низком уровне.

Исходя из рис. 7, цены предложений, начиная с февраля 2010, можно считать как достаточно объективные для определения рыночной стоимости участков. Данные показатели по запрашиваемым ценам требуют значительных корректировок на торг. В цене предложений часто заложены издержки на оформление, которые доходят до половины стоимости самого участка

Рис. 8.

В рекреационно-привлекательных нас. пунктах Сакского района колебание цен предложений за сотку земли под строительство жилого дома также зависит от количества предложений на рынке. Но в отличие от непревлекательных, где при снижении количества предложений вступают в силу субъективные факторы формирования цен, здесь при уменьшении предложений средние цены не снижаются за счёт значительной части посреднической и спекулятивной составляющих (даже при падении рынка агентства не понижают цены).


Рис. 9.

Как видно с диаграммы 9., в отличие от непривлекательных зон, цены по приморским населённым пунктам не стремятся приблизиться к усреднённому показателю – у каждого села свой диапазон колебания. Это свидетельствует о значительной дифференциации рынка.

Рис. 10.

Как видно на рис. 10. цены предложений на земельные участки в рекреационно-привлекательных населенных пунктах: Поповка, Штормовое, Виттино подвержены сезонным колебаниям активности рынка.

Аналогичные выводы касаются и приморских населённых пунктов лишь с той поправкой, что значительная часть предложений (репрезентативная группа) в ряде сёл представлена садоводческими участками.

Рис. 11.

2.2. Садоводческие участки

Таким образом, следует рассматривать колебания цен предложений на земельные участки под жилую застройку и для ведения садоводства в приморских населённых пунктах одновременно. Как видно с рис. 12., цены довольно тесно переплетаются в обоих сегментах и демонстрируют аналогичную динамику роста и спада.


Рис. 12.

Рис. 13.

Динамика количества предложений (рис. 13.) характеризует данный сегмент рынка как наиболее эластичный, т.к. прослеживаются значительные колебания. Это говорит о том, что данный регион максимально подвержен различным факторам влияния на рынок земли в целом: сезонность, экономическая ситуация в стране, состояние финансового рынка, инвестиционные возможности граждан.

На основании вышесказанного можно сделать вывод, что рынки предложений земельных участков в приморских и рекреационно-привлекательных районах наиболее соответствуют признакам конкурентного рынка, где спрос и предложение тесно взаимодействуют, формируя рыночные  цены.

Садоводческие участки в пригородных населённых пунктах характеризуются отсутствием или недостаточным доступом к инженерным коммуникациям, низкой инвестиционной привлекательностью. Определяющим фактором является наличие коммуникаций (в главной степени – поливная вода) и наличие дорог с твердым покрытием.


Отсутствие спроса в связи с кризисными явлениями, а также нежелание оплачивать рекламные расходы объясняет незначительное количество фактов предложений в осенне- зимний период. Наличие «пиков» на диаграмме объясняется отдельными публикациями в средствах массово         й информации.


Рис. 14.

Как и на рынке участков под жилую застройку, рынок садоводческих участков в рекреационно-привлекательных нас. пунктах Сакского района после января 2010 г. немного оживился после продолжительного спада с августа 2009г. Сезонные колебания,  характерные для садоводческих участков всех типов сёл прослеживаются и здесь.

В данном регионе при формировании рыночной стоимости также необходимо учитывать посредническую составляющую, которая тем более проявляется, чем меньшее количество предложений представлено на рынке фактов предложений. Рыночная  стоимость  участков существенно зависит от расстояния до побережья.